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2017中国典型房企销售业绩TOP200 碧桂园位居榜首

发布时间:Mar 04, 2019         已有 人浏览

  2017年, 房企前三甲全年销售金额均突破5000亿元。碧桂园以5500亿元的业绩高居榜首,如愿摘得销售桂冠,同比增长78%。此轮业绩突破主要得益于2017年的三四线月中国典型房企销售金额TOP200 -

  继2016年商品房销售15.73亿平方米、11.76万亿新高后,2017年房地产行业再突破,预计销售面积和销售金额将分别超16亿平方米和13万亿元,再创历史新高点已无悬念。

  2017年, 房企前三甲全年销售金额均突破5000亿元。碧桂园以5500亿元的业绩高居榜首,如愿摘得销售桂冠,同比增长78%。此轮业绩突破主要得益于2017年的三四线市场行情。

  万科、恒大分别以5239亿元和5140亿元的业绩分列二、三位,同比增速分别达44%和38%。规模房企凭借前瞻性布局、品牌、产品及资源等优势越跑越快,并加速冲向万亿。

  恒大计划2020年销售超万亿,万科计划在2022-2027年实现万亿目标。而碧桂园2017年销售金额距万亿只有4500亿的差距。群雄逐鹿,垄断加剧,万亿时代已然不远。

  企业竞争如逆水行舟,不进则退。TOP10-TOP30是当今最具成长性的房企,门槛值提升极为迅速。

  TOP10门槛值达到1512亿元,同比上涨40%。龙湖地产2017年销售金额突破1560亿元,排名从2016年的第13名快速上升至第8名,强势进入TOP10阵营。

  规模竞争愈演愈烈,千亿成为众多企业的角逐目标。TOP20门槛值达到893亿元,增幅高达69%,在各梯队中上升最快。2017年,千亿阵营扩容至16家。新城控股凭借住宅和商业的双轮驱动,全年实现销售金额1260亿元,同比上涨94%。中南置地和正荣集团2017年销售金额分别达到963亿元和895亿元,成功挺进20强。

  中型企业加速赶超,竞争最为胶着,并构成未来几年突破千亿的后备军团。TOP30门槛值达699亿元,同比增长63%。中梁地产凭借三四线中上升最快的房企。蓝光发展和泰禾集团2017年也进入了TOP30的行列。

  2017年是行业集中度上升最快的一年,TOP50集中度接近1/2,TOP20集中度超1/3,TOP10集中度接近1/4,而TOP3集中度已达到12%。

  伴随马太效应的放大,行业集中度加剧。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力,市场份额越来越高;中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制,生存压力越来越大。行业进入资源主导阶段,集中度还有很大的提升空间。在未来,只有一定规模的企业才能在行业波动中抵御市场风险,获得生存空间,并将竞争能力不断放大。

  行业再创新高后,城镇化仍有空间,人口红利还在,未来房地产市场将高位震荡。对于榜首企业,五千亿时代已经到来,一万亿近在咫尺!领先阵营的门槛值还将继续上升,2018年TOP20门槛将破千亿。未来2-3年,前30强房企将卖掉全国70%的房子,达到70%+30%的行业格局,实现房地产行业“黄金”分割点。

  2017年的政策主题是调控,告别以往的“一刀切”政策,走向更加精细化的“因城施策”,呈现出范围广、频次高和力度强三大特征,精准打击投机性需求。

  全年逾70城出台调控政策,主要围绕一线及核心二线城市展开;调控政策出台超200次,仅北京2017年3月以来就出台近20项调控政策;同时,多部门联动查缺补漏,政策涵盖限购、限贷、限售、限价及限商等多种类型,并不断升级。

  2018年政策总体仍将持续偏紧。12月全国住房城乡建设工作会议明确,要“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。可以预计,在继续坚持“因城施策”的基础上,政策将针对各类需求实行差别化调控,未来部分城市可能会出台应对措施。

  2018年,长效机制仍未全面落地,为缓解一线城市的供需矛盾,政策将以“压”为主,继续对需求端和供给端严格控制。

  从需求端来看,短期内限制性政策无放松可能,市场将延续“价格稳定、交易量低位运行”的态势,对房企而言,单纯做住宅开发业务的空间有限。从供给端来看,住宅用地供给的克制将为长租公寓的发展提供一个窗口期。试点城市全面加大租赁供地,在“竞自持”的招拍挂规则下,房企如果不尝试租赁业务,可能会在一线城市面临“无地可拿”的局面。

  “放量不放价”,部分城市会出台一些规定对冲“限购”政策,缓解当地政府经营压力

  政策重压下,调控效果明显,普通二线城市价格涨势已得到遏制。由于市场承压,2018年调控思路将从“量价双控”转为“放量不放价”。

  部分城市已出现政策松动迹象,通过户籍新规和人才政策对冲“限购”政策。2018年或有更多城市跟进,调控政策定向松动。

  住建部已明确表示,2018年库存仍较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。同时,2018年棚改目标高达580万套。棚改货币化和去库存继续推进,对于三四线的销售将形成支撑。三四线年仍有热度,但对于企业经营而言,营销窗口期并不意味着投资的机会期,市场将对进入企业的周转能力有所考验。如果企业的组织周转能力不能保证项目在一年内结案的,对三四线投资建议以谨慎态度为主。

  遵循“因城施策”和“因需施策”的思路,2018年一二线城市政策环境将总体偏紧,局部微松;三四线城市将继续以去库存为主,城市间市场将进一步分化。

  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。在“房住非炒”的政策总纲领下,未来几年,长效机制将逐渐推出,并彻底改变中国的房地产市场格局。

  2018年,长效机制将加速推进,其中长租公寓市场,将加速发展和走向成熟。

  在企业端,租赁已经成为不得不关注的新业务。碧桂园、万科、保利、龙湖、金地、招商、旭辉、远洋等房企均已布局长租公寓。

  在金融端,市场快速发育的同时,金融创新也迅速跟上。资产证券化方面,2017年10月,保利租赁住房REITs获上交所审核通过,总规模50亿元。12月,招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。同月,旭辉领寓的民企首单储架式长租公寓类REITs规模达30亿元。银行信贷方面,建行和工行相继推出“按居贷”等住房租赁信贷支持,协助企业解决租赁市场的资金问题。

  在城市端,政策已划定14个租赁试点城市,其中北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、佛山等城市已推出竞自持或全自持地块。十三五期间一线城市将新增供应租赁住房200余万套。

  房地产行业关小窗,开大门。当前城市发展思路,已经从传统的造新城模式,转变为以旧改、租赁为代表的城市更新和升级。政府对企业的要求不再是单纯的开发销售,而是多业态运营。对于核心城市而言,长租公寓是搭建人才配套的关键举措,也是保障住有所居的重要手段。

  对企业而言,长租公寓不是高盈利型业务,却是未来进入核心城市的门槛。现在的问题已经不是要不要做的问题,而是关键在于怎么去做。

  四、有一种现象,叫“三四线年以来三四线城市的量价齐升,本质是货币现象,受益于M2的增长。同时,棚改货币化安置、一二线带来的需求外溢、城市群建设加快、土地供给限制等多种因素也助长了三四线的持续去化。

  中梁集团2017年销售金额794.5亿元,从2016年末的第38名跃居至25名,异军突起,成为TOP30中名次上升最快的房企。在2017年三四线城市热销的大背景下,定位三四线城市的中梁实现业绩爆发,并通过引入“阿米巴”模式,企业经营活力和效率得到明显提升。

  三四线的繁荣也助推了龙头房企的快速发展。碧桂园作为三四线城市的老大,坚持以大盘开发模式为三四线%,延续高增长态势,销售金额一骑绝尘。2017年以来,恒大在三四线城市投资比例明显提升,实现销售同比增长38%。

  2018年库存仍较多的部分三四线城市和县城仍将继续推进去库存工作,三四线余热仍在,企业需匹配自身资源与能力,谨慎看待三四线市场投资机会,若周转变现能力不足,可能面临去化压力。

  2017年,地价居高不下,留给房企的利润空间越来越小。房企拿地门槛整体性提高。如北京、广州、杭州等城市推出“竞自持”,上海在招拍挂中引入评分机制,都要求企业具有相当的综合实力和运营经验。土地出让条件越来越定向化,对企业规模、资质、招商运营能力等诸多方面提出了近乎苛刻的要求。面对这些限制,大多数房企难以达到要求,能够拿到土地的企业,要么是综合实力雄厚的规模房企,要么是在细分领域具有丰富经验的特色房企。因此,招拍挂逐渐成为小众市场。

  房地产进入存量时代,企业竞争加剧,集中度骤增,部分企业正在退出市场或被淘汰。鉴于在招拍挂市场拿地的难度越来越大,许多企业未雨绸缪,调转方向,纷纷加码收并购,并借此降低土地成本、实现快速布局和扩张。

  融创集团2016年以来通过收并购获得土地超七成,阳光城近年来通过收并购获得的地块总建面占比超80%。2017年以来,泰禾集团土地拓展全面转入到以并购为主的阶段,公司上半年收并购拿地建面占比超九成。

  除了收购项目外,企业在土地投资上可以尝试新的模式,如参股资产包,或参股企业等。

  2017年,融创一鸣惊人,业绩大爆发,销售金额3620亿元,同比增速高达133%。销售排名从2016年末的第7名一举跃升至第4名。融创10月439亿元,11月494亿元,12月640亿元,四季度累计销售金额1573亿元。自2017年9月以来,2017年四季度销售金额合计位列第一。

  其一,收并购红利得到兑现。融创近70%的土地储备均由收并购获得,而收并购的好处之一就是部分项目已建成,能够快速变现。

  其二,快速布局新城市。2017年中期融创已经进入62座城市,项目开发个数294个,并通过收并购快速下沉到三四线城市,新进入的部分城市不在政策调控范围之内,有效保证了融创的销售业绩。

  其三,决策灵活,效率极高。高决策是融创收并购成功的秘诀之一,针对战略型的重要收并购项目,融创能够在较短时间内做出收并购决策。针对深耕型区域,区域公司具有决策权。由于成熟的收并购团队和经验,一般情况下,融创从信息获取到签正式协议的速度较其他企业明显领先。

  截止6月,公司共拥有土地储备约1亿平米,如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平米计算在内,融创的土地储备已经超过了1.5亿平米,可售货值超过2.5万亿元。2016-2017年,公司已实现形成了一线、环一线及核心城市的全国化布局,均衡的布局和丰富的土储将继续支撑融创穿越周期,高速发展。

  房地产行业周期鲜明。过去十年,行业存在三年一周期的现象,由于政策调控,本轮周期被拉长。行业下滑但仍在历史高位,行业周期首次出现“平滑后移”。

  对于企业经营而言,需要实现对周期的突破,无论行业环境处于低谷期还是繁荣期,都能保持一定的增长水平,这样才能实现企业的持续发展和规模突破。

  对于2000亿以上量级的房企来说,在经营上已经明显的去周期化。从整体数据来看,2015-2017年,碧桂园、万科、恒大、融创均实现了跨周期的稳定增长,总体增速十分稳定,销售规模和节奏不因市场的波动而受影响。其中,碧桂园以78%的增速一骑绝尘,单月销售额基本稳定在400亿元以上。

  企业只有做到一定规模,才有更多的腾挪空间,通过资金和资源的腾挪来规避或平抑掉周期波动的影响。

  在布局方面,跨周期企业的布局均出现均衡化趋势,依靠全国化来获得风险的平衡和对冲。在城市能级上全面覆盖一二三四线,并及时灵活地进行调整。这样无论市场怎样分化,都能平抑地价,保障利润空间,而且东方不亮西方亮,不会错失市场红利。

  从已实现跨周期的企业来看,恒大2016年末一二线年投资向三四线下沉,上半年新购土储中三四线%。一二三线城市的全面布局,提升了公司总体销售规模和盈利能力。融创2016和2017年新进入城市均达到20个左右,并凭借日益均衡化的布局实现了近两年年均复合增长率130%的高速增长。

  从冲刺规模的企业来看,新城控股2017年布局城市增至60多个,公司一方面坚持深耕上海、南京、苏州等一二线城市,另一方面加速布局周边三四线城市,并借此实现了销售的快速增长。旭辉提出五年实现三千亿,为保障企业冲刺规模,计划到2020年城市布局从当前30多个扩至70个,实现区域间的均衡,以此保证企业冲刺规模,跨越周期。

  八、有一条底线年,新城控股、招商蛇口、世茂房地产、旭辉集团突破千亿,实现规模跨越,千亿阵营已扩容至16个。

  旭辉集团自2012年上市以来,以“一年冲入百亿阵营,四年规模涨五倍”的惊艳成绩成为房企黑马。2017年销售金额1040亿元,同比增长96%。2017年旭辉提出新五年战略,销售目标直指3000亿,销售业绩排名入围TOP8。

  2017年是房企新战略梳理最为频繁的一年,在即将到来的新一轮行业周期中,企业纷纷祭出未来5年的发展目标。对于一些快速发展型的企业而言,千亿已成为企业短期内必须要实现的目标。

  福晟集团2017年销售金额418.3亿元,排名大幅提升24位至46位:公司计划2020年销售目标达千亿。2015年以来在全国十多个城市签下70余个项目,总货值6500亿,80%位于一二线%以上。

  正荣集团2017年销售金额895亿元,与16年全年490亿元的销售金额相比,接近翻番。2017年正荣区域深耕战略升级,围绕长三角、海西经济区、津京冀和中部经济圈四大区域,深挖环热点城市投资价值,同时,拓宽投资渠道,加强收并购与合作,储备货值近2000亿,支撑2018年1000亿的销售目标。

  截至2017年上半年,佳兆业土地储备总量为2160万平米,其中,一线及重点二线城市的土地储备占整体的比例约为80%。作为最早参与深圳城市更新的企业之一,佳兆业拥有深圳大量城市更新类优质土地储备。同时,佳兆业前瞻性进行文体旅游、大健康、科技等多元化布局,打造“产业-旅游-居住-商业”四轮驱动的特色小镇,未来发展不可估量。

  2017年新力实现427亿元的销售金额,是2016年销售金额161亿元的2.8倍,位列销售金额第43位。2017年新力总部搬至上海,正式开启全国化发展新阶段,并分别形成以南昌、深圳、上海为中心的三大地区拓展战略布局。2016年进入惠州,2017即形成“一城20盘”壮举,体现深耕决心。

  未来一段时间,规模仍将是企业发展的第一要务。利润只代表今天,规模才能代表未来。规模,是房企通向未来的桥梁。

  住宅开发依旧是新城控股规模发展上的主力军,占据全年业绩结构的70%以上,新城通过吾悦广场的聚集效应和配套优势,提升潜力板块的住宅价值,如在嵊州、衢州等地,吾悦广场带动香悦半岛、吾悦华府的热销及售罄。

  龙湖通过供应节奏调节规避市场周期。2017年龙湖供货前置,将全年可售资源尽可能安排在上半年;为促进出货,龙湖对政策逐步加码的一二线城市定价做出调整,限价情况下,在满足毛利率20-30%水平的基础上可适当下调价格,从而提高去化速度。由于2017年上半年的签约额就已达到926亿元,龙湖在年中加码业绩目标,上调50%至1500亿元。

  2016年投资端发力,收并购节奏再次提速,通过并购获取的土地面积占比超过80%,有效地避开核心一二线年营销端发力,高周转下执行快销策略,营销节奏上以速度为先,费用投入上强调资源有效利用,通过高效的营销管理以及超强的考核机制推动企业业绩快速成长。

  祥生在每个城市实施“一城一策”,坚持以市场为导向。公司通过产品错位配置确保三四线保卫战的实施:以区域改善型为主攻市场,并采取“同等面积比功能、同等功能比配置”的差异化策略,因地制宜建立地方特色产品库。此外,采取高周转模式,无论是在开工节奏、开盘节奏、去化节奏还是回款节奏上都进一步缩短时间,降低资金成本。

  2015年成立专职拿地“飞虎队”,至今已成为拥有300余人的专业投资团队,成立两年共签约72个项目,总货值近6500亿;收并购过程中,董事长亲自挂帅,为快速决策提供保障。公司重点布局粤港澳大湾区、杭州湾,并以大本营福建为连接,形成H型布局;选择长沙、武汉、郑州、天津4城展开全国化布局,“H+4”的业绩贡献超九成。

  卓越集团是深圳前海中心区等四个中心区最大的商务地产开发商,并形成以商务地产和住宅项目并举的产品组合。公司早在2013年就成立了城市更新集团,依托平台资源整合、产业设计规划能力和先进产业导入上的核心竞争力,已形成了城市更新强有力的“技术壁垒”;先后与宝安区、坪山新区、西乡街道办、光明新区、龙华新区签订城市更新的战略合作协议,截止2017年底,已签约的旧改项目约50个。

  一方面,新力聚焦优质城市,进入必深耕。2017年,新力在南昌的销售面积及销售金额均为top1。2016年8月惠州公司成立即获得首块地,仅一年多时间已获得近20个项目。另一方面,新力聚焦优质产品,改善占比高。产品线中“园系”和“悦系”为改善及高端产品占比高,湾系依托山水资源,打造品质刚改类项目。

  近年来,中梁进行“精总部、强一线、小组织” 的阿米巴组织变革,充分授权,良性竞争。在机制创新上,公司实行小股操盘,当占股50%,并表不操盘时,通常与标杆龙头房企合作,学习经验并获取收益;当占股50%,与小开发商合作时,操盘不并表,输出品牌并提高市场占有率。

  2017年第五次全国金融工作会议再次强调“脱虚入实”,服务实体经济。在具体政策中,政府对产业地产、特色小镇等进行多方面支持,住建部提出,到2020年,在全国培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。

  2000年以来,行业经历了“资源主导、导、回归资源”三大发展阶段,当前资源再次主导核心竞争力。在资源导向的新时期,行业发展模型从B2C向B2G进化。

  B2G即“Business to Government”,面向的是政府端,做的是地产,注重挖掘土地集约化价值,B2G市场刚刚启幕,有大未来。特色小镇、古镇、产城、产业园、ppp都属于B2G的模式。在“脱虚入实”的政策号召下,B2G模式已经成为房地产行业支持实体经济发展,拓展未来发展新基于的主要方向。

  2017年房地产行业进入了一个高度集中的阶段,也进入了政策密集调控的阶段。十万亿的市场仍在,但已变为小众市场。把握好脱虚入实和房住非炒的主基调,把握好从房产到地产的B2G模式,不焦虑、不懈怠,未来会更好!

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